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魏小安:中国酒店业需警惕三大泡沫

日期: 2011-10-15
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[内容提要]

       中国的旅游现在面临一个大发展的格局,未来五年叫旅游黄金发展期,同样酒店的发展在各地势头也很猛。那么当前中国酒店市场大环境下,酒店业如何警惕泡沫、防范泡沫,健康平稳的发展,让各个酒店集团及投资开发商对中国酒店业的投资带动有充足的信心。记者从9月15日在北京举办的第四届亚洲酒店论坛国际酒店投资峰会了解到,国家旅游局中国旅游研究院学术委员会主任魏小安说,目前我们最需要做的是警惕泡沫。
三大泡沫将构造中国酒店业未来面临一个实体化发展的格局

  在峰会上,魏小安说,在酒店领域里,泡沫化的趋势已经产生了,这种泡沫涉及到三个方面:

  第一是市场泡沫。目前存在的特点是:第一个特点,通货膨胀率很高,这也是我们全国正在抓的一个重点,通货膨胀产生一个作用是刺激人的消费。这个时候能花的钱赶快花,第二个就是我们现在投资渠道非常窄,没有正常的融资渠道,钱只好存在银行里,看着它贬值。第三个特点就是构造力非常独特,就是现在的市场上原来是不同的价格体系,现在这个价格体系打通了才发现。投资商来看,实际上就构造了一个比较突出的市场泡沫,从STR Global 提供的数据,09年是最低谷的时期,严格的来说,历史上不是最低谷的时期。51%出租率意味着我们中国的酒店行业全行业亏损,今年一到七月份解释了这个亏损,这也不是好的状况,这是第一个市场泡沫。

  第二个,政府泡沫。政府泡沫体现在以下方面:第一,高端酒店是城市化的标志,所以我们中国城市这么迅猛发展,是个地方就要建高端酒店。第二,国际化品牌又变成了城市的国际化的标志,所以外国的饭店管理公司日子好过,市场一提要求就是必须引进一些国际品牌,必须引进一个大投资,否则这个城市便没有面子。第三,就是这样的酒店,都是政府最好的接待基地,至于说政府给多少钱打多少折扣另当别论,但是市长有面子,书记有面子。第四、一系列大活动集中在酒店、招商引资活动、会展性的活动等等。

  第三个,投资泡沫。有市场泡沫、政府泡沫,自然就有投资泡沫。而且投资商的脑子很清醒,一流动性过剩,大把钱没地方去,而房地产打压政策一个接着一个政策,一个手段接着一个手段出台,没得做了,所以很自然这两年文化地产、商业地产、旅游地产就兴旺起来了,这样一个兴旺的结果就是大笔的资金转移过来,有些东西看得很清楚,在这些项目里最后集中到所谓的旅游地产项目,其中一大块都是酒店项目,所以这两年构造了三个新的现象,这三个新的现象,在未来几年会进一步强化。

  第一个现象是城市旅游综合体,以万达广场为代表,万达广场现在在国内里面有100个了,总投资量大概1700亿。

  第二个,度假综合体。

  第三类,景区综合体,景区综合体大体上以深圳华侨城、东部华侨城为代表,构造了这样的一个比较完整的格局,而且未来的格局是越来越大,规模越来越大。比如说海南一个水湾,12公里的海岸线,6个顶级酒店,100多万平方米的楼盘,构造了一个完整的项目,他们现在当房地产项目看,实际上就是一个度假综合体的项目,类似这样的东西在一起就构造了一种投资泡沫,当然里面有实体的一部分。有的不是泡沫,但是里面也必有泡沫,而且有些事情是看得很明白,政府也明白,投资商也明白,但是大家都要做,因为政府要政绩,投资商要政策。而不完全是要效率,因为政策背后必然是效益,作为一个项目,你没有办法分析,实际上里面这种泡沫性的因素,把我们给遮挡住了,更重要的是政策,尤其重要的是土地政策。

  所以以上三个方面,市场的泡沫、政府的泡沫和投资的泡沫,又势必构造了一个在未来的若干年之内,中国的酒店行业面临着一个实体化发展的格局,同时也面临着一个泡沫化发展的格局,这是必然的,泡沫不能一概否定。这里的关键游戏是作为投资商来讲,最重要的就是如何警惕泡沫、防范泡沫?就防范泡沫而言我提以下几个建议。

  酒店项目应超越传统模式努力追求创新

  第一,建议信息整合。有些机构提供的数据只代表了酒店业领域里比较高端的一个方面,实际上还没有反应全面,因为这种信息谁都没有,政府都没有。尤其是涉及到经营的财务数据,基本上到现在为止没有完整的数。可是我们是一个大市场,所以面临着一个总的一个信息整合,这是一个难度非常大的任务。但是我们作为一个投资商,如果不把这个事做清楚,光是笼笼统统说中国的旅游形势一片大好,这肯定不行。

  第二,中国的酒店需要结构性的投资。所谓结构性投资就是我们现在有结构性过剩,比如城市酒店商务酒店,肯定是结构性过剩,同时又有结构性的短缺,所以我们现在不要往结构性的过剩里面研究结构性短缺,就目前而言,主题文化酒店、度假酒店和经济性酒店,应该是未来三个比较好的投资领域。但是这样的酒店不要求大规模,它要求更多的是智慧的大投入、文化的大投入。所以这样的酒店很难做,它也超越了我们一般工业化时代培育出来的酒店管理的这套东西,可是只要是这样的酒店,一般而言都是成功的。

  第三,研究长短结合。酒店适合长期投资,越是长线投资长远回报,意味着它经受着市场的风浪冲击越大,概率越高,所以就需要研究一个长短结合的问题,这样一个长短结合恐怕更多的需要在资本运作的层面上做一个文章。而不是简单的一个投资商投资一个酒店,多少多少年一点一点不是这样一个概念,应该说经过这么多年,我们中国人也学聪明了,会调整我的股权结构,怎么增资扩股,或者怎么让风险更分散一些,进一步把长的钱和短的钱结合起来。现在也有一批酒店公司上市,甚至在美国上了市,这实际上就是这样一个概念。

  第四,大小项目结合。单独的这种一个小项目恐怕很难运作,可是这种群体的大项目,有时候做起来容易作乱,所以就需要研究大和小怎么结合,包括内和外怎么结合。酒店可以视为一个内,外可能就是景区、房地产、度假区,所以将来这三个综合体肯定是这样一个发展的格局,这就需要我们一个项目和一个群体这样的结合。

  第五,研究快慢结合。酒店是慢钱是长钱,但是能不能要快钱呢?这些年来比如说和房地产相结合的产权酒店的模式,实际上就是一个典型的快慢结合,就是把房地产的经营模式和酒店的运营模式结合到一起。

  第六,研究四商合一。所谓四商合一指开发商、运营商、渠道商、品牌商,一般而言,酒店投资商就是开发商的概念,在这一点上,和房地产开发商没有什么太大的区别,当然转过来管理公司进入就是一个运营商的概念。在现代社会之下,渠道商和品牌商意义越来越突出了,所以很自然我们能不能柔和出一个四商合一的格局,我觉得对于我们很多酒店,无论是投资还是运营管理恐怕都是比较大的问题。

  现代社会一方面是分工越来越细,一方面是在新的机遇互联网平台上全面的整合,这两者都在发生,所以最终我们今后的一些酒店项目,应该超越一些传统模式努力来追求创新,里面的核心就是研究A加B加C这个核心。就是这样一个模式,A是一个吸引的东西,酒店本身是一个吸引的东西,但是在这里面还要创造吸引的中心,这种中心很可能不赚钱,但是它创造了一个品牌,这就是吸引中心。第二B是一个利润中心,就需要研究我们这个B。第三C,C就是一个衍生的文化中心,如果说一个酒店的运营能够达到四商合一,能够达到A加B加C,我想这样的酒店就应该是一个一流的酒店,所以通过以上六个方面的措施,我们如果能够研究一下,怎么来防范泡沫?未来中国酒店业的发展还会有更多机会。

 

 

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