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房地产行业:成交拐点已至,投资热度延续

日期: 2016-05-30
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[内容提要]
3月地产投资和新开工复苏继续超预期:2016年1-3月份,全国房地产开发投资同比增长6.2%,增速比1-2月份提高3.2个百分点。房屋新开工面积同比增长19.2%,增速提高5.5个百分点。1-3月份,房地产开发企业土地购置面积3577万平方米,同比下降11.7%,降幅比1-2月份收窄7.7个百分点。值得注意的是,去年新开工基数较低,2015年3月份和4月份的新开工累计同比降幅达到18.4%和17.3%。我们认为,宽松的货币政策和一季度的商品房热销从供需两方面拉动了地产投资。同时,营改增实施将导致部分开发商在5月1日前提前开工。从历史来看,商品房销售到新开工到土地购置的传导、房地产开发资金来源到地产投资的传导效应显著,但有一定时滞性。2015年年末,房地产开发资金来源三月移动平均增速从9月份的2.5%提高到7.6%,2016年3月份同比增速又提高到24.74%,我们认为,虽然销售热度已经有所下降,但资金面的宽裕和传导链的时滞效应将导致二季度地产投资持续走高,全年来看,投资企稳,在后半年增幅将有所收窄。

房地产开发资金来源增速超预期,个人按揭增速亮眼:1-3月份,房地产开发企业到位资金同比增长14.7%,1-2月份为下降1.0%。其中,国内贷款同比增长6.5%;自筹资金同比增长4.7%;定金及预收款同比增长25.9%;个人按揭贷款同比增长46.2%,而去年同期只有1%的涨幅。3月我国新增人民币贷款1.37亿,环比增长89%,同比增长16%;个人购房的居民中长期贷款新增4397万元,环比增长142%,同比增长163%,创下历史同期新高,体现了个人按揭对地产基本面的“杠杆”作用。

一季度销售热度符合预期,调整已现:

商品房销售增幅上升:1-3月份,商品房销售面积同比增长33.1%,增速比1-2月份提高4.9个百分点。商品房销售额增长54.1%,增速提高10.5个百分点。从高频数据来看,3月份商品房销售的增长基本符合预期,然而2016年3月25日,上海和深圳分别出台楼市调控、限购政策后,楼市降温迹象显著。可以看到,上海深圳限购政策出台以后,二线城市的表现优于一线和三四线城市。我们认为,在行业处于下行周期,城市分化愈发剧烈的背景下,短期内一线城市将继续面临回调并持续向二、三线城市传导,相比而言,二线城市政策面相对友好,供需较为平衡,年初出台的一系列去化政策已经使一部分开发商加快了开工进度,增大了供给,而二线城市的改善性需求释放有一定的持续性,供需共振,能够维持一段时间的热度。

 

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